Två fritidshus med samma pris kan bli helt olika affärer. Det ena har kommunalt vatten, egen infart och står på egen mark. Det andra har en brunn som aldrig provats, ett avlopp som saknar tillstånd och en väg som grannarna äger. Skillnaderna avgör vad huset kostar efter köpet och vad du får bygga på tomten. Och när kontraktet väl är påskrivet bär du som köpare ansvaret för det du borde ha upptäckt.
Fritidshus i Stockholms län kostar omkring 75 procent mer än riksgenomsnittet
Ett fritidshus i Stockholms län kostade i genomsnitt 4,4 miljoner kronor 2025. I Uppsala, Södermanlands och Östergötlands län låg medelpriset på cirka 2,1 till 2,5 miljoner kronor, och i Västmanlands och Örebro län under 1,8 miljoner kronor. Siffrorna är medelvärden av köpeskillingen för sålda fritidshus. SCB redovisar medelpris, inte medianpris, så ett fåtal dyra hus kan dra upp snittet.
| Län | Medelpris 2025, tusen kronor | Pris i förhållande till taxeringsvärdet | Sålda fritidshus 2025 |
|---|---|---|---|
| Stockholms län | 4 401 | 1,35 | 1 367 |
| Södermanlands län | 2 473 | 1,46 | 485 |
| Östergötlands län | 2 173 | 1,47 | 455 |
| Uppsala län | 2 095 | 1,39 | 377 |
| Dalarnas län | 2 043 | 1,49 | 667 |
| Västmanlands län | 1 727 | 1,45 | 197 |
| Örebro län | 1 402 | 1,57 | 302 |
| Hela riket | 2 519 | 1,51 | 11 169 |
Källa: SCB, försålda småhus efter region och fastighetstyp, publicerad 5 juni 2026. Kvartalsuppgiften: SCB, försålda fritidshus per kvartal, uppdaterad 23 oktober 2026.
Den tredje kolumnen är SCB:s köpeskillingskoefficient, alltså priset delat med taxeringsvärdet. Den ger en snabb kontroll av en annons: i Stockholms län betalade köparna 2025 i genomsnitt 1,35 gånger taxeringsvärdet. Under tredje kvartalet 2026 var medelpriset för fritidshus i Stockholms län 4,2 miljoner kronor, enligt SCB:s kvartalsstatistik, där uppgifterna för 2026 är preliminära.
Med egen brunn och eget avlopp är ansvaret ditt
Med egen avloppsanläggning ansvarar du som fastighetsägare för att avloppet fungerar och att villkoren i tillståndet följs.
Be därför att få se tillståndet för avloppet och fråga kommunens miljökontor om anläggningen. Det krävs tillstånd för att anlägga ett avlopp med vattentoalett eller ansluta en vattentoalett till ett befintligt avlopp. Av de cirka 720 000 fastigheter som har små avloppsanläggningar med vattentoalett har 180 000 bara en slamavskiljare utan någon egentlig rening, enligt Havs- och vattenmyndigheten.
De flesta i Sverige får sitt dricksvatten från kommunala vattenbolag, men egen brunn är vanligt i fritidshus. Den som har egen brunn ansvarar själv för dricksvattnets kvalitet och att det räcker till hushållets behov. Livsmedelsverket rekommenderar vattenprov minst vart tredje år, och minst en gång om året om barn upp till och med fem år ska dricka vattnet. Be om säljarens senaste analys, och ta ett eget prov före köpet om den saknas eller är gammal. Ska huset ligga i skärgården gäller delvis andra frågor, som båtplats och sjöledningar, och de tas upp i Ölivs genomgång av skärgårdsköp.
Strandskyddet begränsar vad du får bygga nära vattnet
Ligger tomten vid vatten kan den omfattas av strandskydd. Strandskyddet gäller vid havet, insjöar och vattendrag och sträcker sig 100 meter från strandkanten, både upp på land och ut i vattnet. På vissa platser gäller ett utvidgat strandskydd på upp till 300 meter. Inom zonen är det förbjudet att uppföra nya byggnader och att sätta upp sådant som håller allmänheten borta, till exempel bryggor, staket och parkeringsplatser. Den som vill bygga där behöver dispens, om inte något av lagens undantag gäller.
Sedan den 1 juli 2025 gäller det generella strandskyddet inte längre vid insjöar som är mindre än en hektar och vid vattendrag som är högst två meter breda. Länsstyrelsen kan ändå införa strandskydd vid sådana små vatten. På många platser är strandskyddet dessutom upphävt i detaljplanen. Fråga kommunen vad som gäller för just den fastigheten, och be säljaren visa beslut om dispens för bryggor, bastu eller gäststuga nära vattnet. Sedan 2009 ska ett beslut om dispens också ange hur stor del av marken som får användas som tomt.
Med eller utan detaljplan gäller olika regler för att bygga till
Ligger fastigheten inom en detaljplan bestämmer planen hur stora eller höga husen får vara och hur långt det ska vara mellan hus och tomtgräns. Kommunen tolkar planen, så fråga byggnadsnämnden hur mycket det går att bygga till.
Gränsen för vad som får byggas utan bygglov skiljer sig också. Inom detaljplan får den största komplementbyggnaden vara 30 kvadratmeter och alla sammanlagt 45 kvadratmeter. Utanför detaljplanerat område är gränserna 50 respektive 65 kvadratmeter. Ytan är inte det enda villkoret: byggnaden får vara högst 4,0 meter till taknocken inom detaljplan och 4,5 meter utanför, den ska vara mindre än huset och stå minst 4,5 meter från tomtgränsen om grannen inte skriftligt har godkänt något annat, enligt Boverket. Attefallshus, friggebodar och annat som redan byggts utan lov enligt tidigare regler räknas in i den ytan. Har en gäststuga redan byggts utan lov kan utrymmet vara förbrukat. Be kommunen om bygglovshandlingarna för de byggnader som står på tomten, så att du ser om de har lov.
Väg och brygga på annans mark behöver servitut eller avtal
Nås huset via en enskild väg, eller ligger brygga, brunn eller parkering på mark som någon annan äger, behöver rätten att använda marken vara ordnad. Rätten kan vara ordnad genom ett servitut. Ett servitut är knutet till fastigheten, inte till ägaren, och gäller även för dig som ny ägare. Servitut som fastighetsägare själva avtalat om kan skrivas in i fastighetsregistret, och servitut som bildats vid en lantmäteriförrättning före 1972 är ofullständigt redovisade där. Registret ger inte alltid hela bilden. Fråga därför säljaren om alla överenskommelser om väg, vatten och brygga, och be att få se dem skriftligt.
Är vägen en gemensamhetsanläggning ägs och sköts den av flera fastigheter tillsammans. I en gemensamhetsanläggning som bildats genom lantmäteriförrättning beslutar Lantmäteriet hur kostnaderna ska fördelas. Be om samfällighetsföreningens senaste årsredovisning och budget, så ser du både avgiften och om större underhåll av vägen väntar.
Står huset på arrenderad mark, alltså på ofri grund, köper du bara byggnaden. Då söker du ingen lagfart utan anmäler förvärvet till Skatteverket, och arrendet reglerar vad som gäller för marken. Läs om arrende för fritidshus, med arrendeavgift och uppsägning, innan du lägger bud på ett sådant hus.
Undersökningsplikten gör att du inte kan klaga på fel du borde ha upptäckt
Som köpare har du undersökningsplikt. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken får du inte åberopa som fel något som du borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Hur noggrann undersökningen ska vara beror på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Ett fel du borde ha räknat med utifrån husets ålder, skick och konstruktion är inget dolt fel.
Undersökningen ska omfatta hela fastigheten, och Konsumentverket räknar upp mark, byggnader, el och värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon samt eldstad och skorsten. Du kan anlita en besiktningsman, men de flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Läs uppdragsavtalet och se vad som är undantaget. Har du sett eller fått veta något som tyder på fel kan undersökningsplikten bli större.
Ett dolt fel ska du reklamera inom skälig tid efter att du märkt det eller borde ha märkt det, enligt 4 kap. 19 a § jordabalken. Ditt krav på grund av fel i fastigheten går förlorat tio år efter tillträdet, om inte preskriptionen avbryts innan dess.
Bolånet får vara högst 90 procent av värdet
När banken lämnar ett bolån får belåningsgraden vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, enligt lagen om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan den 1 april 2026. Minst 10 procent av priset behöver du betala med annat än bolånet. Är belåningsgraden över 50 men högst 70 procent ska lånet amorteras med minst 1 procent av det högsta lånebeloppet om året. Över 70 procent är kravet minst 2 procent. Lagen har undantag från amorteringskraven.
Som privatperson betalar du stämpelskatt på 1,5 procent när du får lagfart. Skatten beräknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet från året innan, beroende på vilket som är högre, och en expeditionsavgift på 825 kronor tillkommer. Är köpeskillingen 2,5 miljoner kronor och högre än taxeringsvärdet blir stämpelskatten 37 500 kronor. Behöver lånet nya pantbrev betalar du stämpelskatt på 2 procent av inteckningsbeloppet och 375 kronor i expeditionsavgift per inteckning.
Ofta skickar banken eller mäklaren in ansökan om lagfart. Kommer ingen ansökan in inom tre månader kan Lantmäteriet skicka ett föreläggande. Har kontraktet skrivits under den 1 juli 2026 eller senare måste den som söker lagfart dessutom identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer. Det är som huvudregel datumet då köpekontraktet skrevs under som avgör om kravet gäller.
Fastighetsavgiften stannar vid 10 425 kronor per bostadsbyggnad
Fastighetsavgiften för ett fritidshus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, men för inkomståret 2026 aldrig mer än 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Står det två bostadsbyggnader på tomten betalar du avgift för var och en. Med ett taxeringsvärde på 3,3 miljoner kronor, ungefär snittet för sålda fritidshus i Stockholms län 2025, når du taket.
Be säljaren om de senaste årens räkningar för el, väg, försäkring, sophämtning och slamtömning, så får du en kostnad per år att räkna med i stället för en uppskattning. Ska huset stå tomt i veckor behövs också tillsyn på distans. Kontrollera om det finns fast bredband, eftersom det påverkar vilket larm för ett fritidshus där ingen bor som fungerar. Tänker du hyra ut stugan några veckor om året kan du läsa om vad som påverkar priset när man hyr stuga.
Detta ska du ha klart före budet
- Tillstånd för avloppet och en färsk vattenanalys från brunnen.
- Besked från kommunen om strandskydd, detaljplan och bygglov för husen på tomten.
- Servitut och avtal för väg, brygga och vatten, samt samfällighetens årsredovisning.
- Om huset står på egen mark eller på ofri grund.
- En besiktning, och vad den inte omfattar.
- Lånelöfte och en kalkyl med stämpelskatt, pantbrev och de årliga kostnaderna.
Mer om att köpa och äga ett fritidshus finns på Fritidshusguidens startsida.
Senast faktagranskad: 28 oktober 2026